“房子墻面有裂縫，小區(qū)物業(yè)一直未妥善解決，我拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。現(xiàn)在我需要租用小區(qū)停車位，但物業(yè)公司說我不繳納物業(yè)費(fèi)，就不租給我停車位。他們這樣做合法嗎？”近日，銀川市興慶區(qū)塞上驕子小區(qū)一業(yè)主撥打?qū)幭娜請(qǐng)?bào)熱線電話18909599990咨詢。

　　北京市盈科（銀川）律師事務(wù)所律師楊磊說，該業(yè)主訴求涉及兩個(gè)法律問題，即業(yè)主是否能以房屋有質(zhì)量問題拒絕支付物業(yè)費(fèi)；物業(yè)公司能否以業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)為由拒絕業(yè)主租賃停車位。

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按合同約定及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或是無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，法院則對(duì)業(yè)主的理由不予支持。如果業(yè)主享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，理應(yīng)向物業(yè)公司支付管理費(fèi)作為報(bào)酬。如果業(yè)主對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)公司不滿意，可向業(yè)主委員會(huì)反映，由業(yè)主委員會(huì)督促物業(yè)公司進(jìn)行整改。在要求物業(yè)公司整改行為無果的情況下，業(yè)主可到當(dāng)?shù)刈〗ň值炔块T進(jìn)行投訴。業(yè)主因物業(yè)公司不作為或提供服務(wù)瑕疵而產(chǎn)生損害的，可以向法院起訴物業(yè)公司賠償損失，但不能以此拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

　　民法典第944條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費(fèi)。法條中列舉的物業(yè)公司不得采取的方式一般是指物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主房屋的公共部位、共有設(shè)備進(jìn)行合理、有效、專業(yè)化的管理維護(hù)，其履行服務(wù)義務(wù)指向的是全體業(yè)主。

　　物業(yè)公司向特定業(yè)主拒絕出租車位不屬于拒絕履行公共服務(wù)的情形。此種情況下，需要審查業(yè)主和物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，審查物業(yè)公司是否有權(quán)拒絕向業(yè)主出租車位。如果沒有此類約定，因車位屬于物業(yè)公司所有或管理，物業(yè)公司有決定簽訂合同的自由，也有決定不簽訂合同的自由。建議業(yè)主與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商處理或向業(yè)主委員會(huì)、當(dāng)?shù)刈〗ň址从场＃ㄓ浾?智慧）