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多個核心城市仍認房認貸 真相到底是什么?

導讀:多個核心城市仍認房認貸 真相到底是什么?本周,有關房地產市場的利好消息不斷,先是高層會議提出“適時調整優化房地產政策”,后有住建部喊話。業內認為,新一輪樓市寬松政策即將鋪展開來。

中原地產首席分析師張大偉對中新經緯稱,北京6月份二手房的成交量大約只有3月份的一半,反映出當前市場的冷淡。“二手房月網簽1.2萬套是北京樓市的‘枯榮線’,月網簽量低于1.2萬套,市場會比較低迷,若月網簽降至1萬套以下,房價或出現普降。”他還稱,從目前的數據看,7月份北京二手房成交量大概率比6月要低一些。

多個核心城市仍認房認貸 真相到底是什么?

上海同樣如此。今年3月,上海市二手住宅成交量為23991套,環比上漲24%。到4月份,成交套數就降至17686套,5、6月又分別降至約1.5萬套、1.26萬套。據國家統計局,在70個大中城市中,上海6月份二手房房價環比下跌1.2%,跌幅居于70城第一。

上海一家大型房產經紀公司的經紀人龐軍(化名)告訴中新經緯,上海目前的成交量已比較低,一些房源的價格回到了2020年,甚至2019年的水平。

據廣州中原研究部,今年3-6月,廣州二手住宅成交量分別為12260套、10041套、8771套、8292套。受二手房指導價政策調整等因素利好,深圳近幾個月二手房的成交量較此前有所提升,但與過去的市場高點相比仍有不小差距。據深圳市房地產中介協會,3-6月份,該市二手房錄得成交量(含自助)為4943套、3744套、3603套及3192套。

“認房不認貸”威力在哪?

住建部部長倪虹在近日召開的企業座談會上表示,要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢,大力支持剛性和改善性住房需求,進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

改善性住房換購稅費減免等政策,此前已經實施,因此,住房貸款“認房不用認貸”的表態,成為市場關注的焦點。“認房不認貸”是指,商業銀行在確定貸款比例時,只按照家庭名下在當地是否有房來認定,不管購房家庭是否有住房貸款記錄。

根據對首、二套房認定標準的不同,可以分為“認房又認貸”“認房不認貸”“認貸不認房”三種,嚴格程度依次遞減。據國金證券研報,截至6月30日,北京、上海、廣州、深圳、長沙、合肥、成都、海口、廈門、福州、三亞、重慶等十幾個核心一二線城市仍執行“認房又認貸”政策。目前,有一些城市對“認房又認貸”政策的執行進行了變通,僅剩少數核心城市在嚴格實施該政策。

“認房又認貸”與“認房不認貸”在首付比例、貸款利率上差別明顯。易居研究院研究總監嚴躍進稱,在“認房又認貸”的政策下,上海二套房的首付比例達70%(普通住宅最低50%),房貸利率最低5.25%,若改為“認房不認貸”,首付比、房貸利率最低可降至35%、4.55%。目前北京二套房的首付比達80%(普通住宅最低60%),房貸利率最低5.25%,改為“認房不認貸”的話,首付比、房貸利率可降至40%(普通住宅最低35%)、4.75%。可以看出,若實施“認房不認貸”,能非常明顯地降低改善型住房需求的首付和利率成本。

實施“認房又認貸”,對市場成交量及價格有何影響?貝殼研究院回顧了中國2010年至當前的兩輪完整的房地產市場調控周期,該研究院稱,在成交量方面,2010年啟動“認房又認貸”后,2010年深圳二手住宅成交量同比下降22%,2011年繼續大幅下滑45%;北京同年成交量較上一年的高位下降26%,次年繼續大幅下滑38%至12萬套,不足2009年的一半。

貝殼研究院還稱,2016年末至2017年初,一線城市相繼重啟“認房又認貸”后,2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%及49%,京滬成交腰斬。從成交價格看,“認房又認貸”有效遏制了房價上漲。一線城市房價“易漲難跌”,在2020年以前一線城市歷史上為數不多的房價漲勢放緩或者下跌基本均由“認房又認貸”政策引起。

貝殼研究院認為,“認房不認貸”的落地,可以降低換房成本,加快改善性需求的釋放。一方面,使剛需和改善群體循環起來,改善性群體將原有住房掛牌出售,增加剛需房源供給,滿足剛需入市需求,實現剛需和改善群體的良性循環。另一方面,改善群體賣掉二手房后購買新房,促進二手房、新房的良性循環。進一步,新房市場銷售改善,房企回款加快,拿地投資信心提高,土地市場修復,最終實現房地產市場和行業的良性循環。

58安居客房產研究院院長張波稱,預計下半年房地產政策持續寬松的趨勢不變,隨著“認房不認貸”在一二線熱點城市的落地執行,會使得不少原來按二套房執行的首付比和貸款利率標準,都有可能按首套房標準執行,這對樓市的影響較為明顯。熱點城市的核心問題并不是再次降低首套或二套房的首付比,而是能讓真正被誤傷的改善需求得到相匹配的政策支持。

有條件地實施?

市場在期待“認房不認貸”在一線城市落地的同時,也在預估該政策是完全實施,還是有條件地執行。

張大偉稱,若“認房不認貸”徹底執行,使得大量原本認定為二套房的購房人重新擁有了首套房資格,該政策的影響就會很大。這種情況下,北京、上海等一線城市的市場可能會重現火熱,甚至會吸引其他城市的購房人前來買房。

中新經緯注意到,已經有業主和購房者開始轉變態度。住建部上述表態公布后,龐軍說:“我們正在開會研討這個新政策。一般來說,新政策會依照不同地方實施不同的細則,由于上海還沒有跟進,不太確定會如何實施。近日的利好政策比較集中,再加上價格已下降,有個別賣房業主不愿意再降價。”郭濤也稱,有一些客戶已經選擇新政策落地后再出手。

張大偉稱,如果是有條件地實施“認房不認貸”,比如首付比例和貸款利率小幅下調,或者僅在新城區和郊區執行、二孩家庭或老人同住家庭適用、要求具備所在城區社保等等,“認房不認貸”政策不會明顯刺激市場。

由于“認房不認貸”效果比較明顯,張大偉判斷,一線城市大概率會有附加條件地實施“認房不認貸”,既讓市場有所好轉,又不至于過度刺激房價上漲。

嚴躍進對中新經緯分析,“認房不認貸”政策在一線城市落地的可能性很大,也將會助推市場的回暖。他認同該政策會有條件地執行,可能會在不同區域、新二手房方面進行區別實施。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱,后續措施還需要金融管理部門、各級政府具體出臺,同時也會遵循因城施策的方針,即各地不會步調一致地、內容一致地實施,而是會有先有后、政策力度有大有小,也不會一下子就把政策用到底。

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