根據“七普”數據，我國城市、鎮家庭戶人均住房建筑面積分別達到36.5平方米、42.3平方米，比“六普”時分別增加了7.3平方米、10.3平方米。

在張波看來，單從人均住房建筑面積這一數據來看，已達到相對較高水平，可有效滿足基本居住需求。

“考慮到供給會出現結構性錯配因素，人口流入量較大的城市，依然存在較大的住房需求，而不少中小城市和鄉鎮，或存在空置率不斷攀升的情況。”張波表示。

據國家統計局《中國人口普查年鑒2020》，擁有廣州、深圳兩大一線城市的廣東省，其人均住房建筑面積約29.59平方米、戶均72.06平方米，位列各省市之末;上海的人均和戶均居住面積分別為30.58平方米和73.86平方米，位列倒數第二;北京則為33.41平方米和77.64平方米，位居倒數第三。

小城市房子將淪為“白菜價”?

張大偉表示，結合相關部門此前公布的數據，按三口之家來算，全國城鎮家庭戶均面積已超過120平方米。一些小城市房屋過剩可能會面臨降價，那些租不出去的房子如果產生不了價值，只能像某地海景房那樣空置，最終價格一降再降，甚至淪為“白菜價”。

就小城鎮房價是否會淪為“白菜價”的問題，多位分析人士認為，此說法或有夸大之嫌，但一些小城市房地產市場的確承受了不小壓力。

世邦魏理仕中國區董事陳學海認為，從局部市場來看，部分產業基礎薄弱、人口吸納能力不強的小城市，或出現階段性過剩。

張波對記者表示，五大城市群之外的小城市，接下來去化壓力依然較大，會同時面臨市場信心恢復速度慢，以及需求持續減弱的局面。

“對很多四五線城市來說，房屋已經不是階段性過剩，而是可能會面臨長期過剩的問題。由于人口吸引力較弱，未來增量市場也很難保持原有的體量。此外，四五線城市的家庭持有二套以上房屋的比例不斷增加，未來需求大量減少，而土地供給仍在增加，這種過剩局面可能會有所加劇。此類城市有必要根據人口變動以及產業調整，合理調整市場的供應。”張波補充道。

針對這種情況，有大型房企人士告訴記者，正對城市的戰略布局做出調整。

“新房需求總量會逐步回落，四五線城市在一定時期內回落的幅度會更加明顯。但一二線的需求仍有空間，我們未來將加大在高能級城市布局力度，同時逐步減少部分四五線的投資。”一家TOP10房企人士說。

陳學海告訴記者，雖然現在樓市低迷，但一線及熱點二線城市的需求仍然很強，這反映出各地樓市存在很大的差異。

“考慮到五大城市群人口吸納能力很強，處于這些經濟動力強勁都市圈的城市，需求還在不斷增長。這些城市的住房需求并未得到充分滿足，未來仍有不小的發展空間。”陳學海說。

全國住宅待售面積創近五年新高

市場熱議“全國有6億棟房屋”之際，另一個引發關注的情況是，去年全國新建商品住宅待售面積創下五年以來新高。

據戴德梁行日前公布的數據，截至2022年末，全國新建商品住宅待售面積26947萬平方米，較上年末增加4186萬平方米，同比增長18.4%。

“受市場預期不明朗等因素影響，盡管新房供給端收縮明顯，但需求不濟致使去年全年新房成交同比下行，推高了整體待售面積。”戴德梁行研究院副院長張曉端表示。

全國住宅待售面積歷年變化資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部

另據易居研究院數據，截至2022年底，全國100個城市中有68個城市庫存面積同比出現增長，32城庫存面積同比下降。

不過，目前的庫存量并非歷史最高值。戴德梁行數據顯示，自2008年以來，有5個年份的全國新建商品待售面積高于2022年。其中，2014、2016年的待售面積均超過4億平方米，待售面積遠高于2022年。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，樓市庫存量增加，市場呈現供大于求的態勢，主要原因不在于供給端，而在于需求端過于疲軟。“需求不振持續了較長時間，目前樓市仍未真正從低迷狀態中走出。”

“新房賣不出去、庫存量增加，令同行困惑的問題是，在市場尚未復蘇形勢下供應是否已出現階段性過剩，接下來應該如何排兵布陣。”一家浙江房企營銷部人士說。

新房去化方面，易居研究院數據顯示，全國100個城市中一、二及三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18和21.9個月。

張波指出，按市場現有情況，預計城市之間的分化還將持續，位于五大城市群中的一二線熱點城市的供需，后續仍會保持一定的熱度。

“一方面，這些城市去年所拍地塊價格相對較低，這些項目今年形成的供應在價格上或有一定優勢，會吸引購房者入市。另一方面，由于市場復蘇的節奏加快，需求側信心亦會優先復蘇。”張波稱。